Офисы, бизнес центры
До начала ХХІ века единой утвержденной классификации офисных центров Украины, которая чётко разделила бы коммерческую недвижимость по классности, помогла оценивать и сравнивать качество офисных зданий, и, соответственно, арендные ставки, увы, не было. Чтобы систематизировать офисные помещения в 2004 году Американской торговой палатой в Украине и ведущими девелоперами рынка коммерческой недвижимости была адаптирована международная классификация офисных зданий применительно к отечественным реалиям.
Основными критериями, определяющими того или иного вида недвижимости, а соответственно и подход к ценообразованию в данном сегменте, стали:
- Месторасположение - ведь удачный выбор места под офис зачастую является одним из ключевых моментов успешного ведения дел.
- Удобство доступа (транспортные коммуникации и наличие парковки)
- Фасадность здания и наличие отдельного входа.
- Тип, год постройки и техническое состояние здания;
- Площадь объекта, конструктивные решения и планировка;
- Качественное состояние экстерьера и интерьера;
- Межэтажные перекрытия, окна, лифты;
- Инженерные системы наличие коммуникаций и средств связи;
- Системы вентиляции и кондиционирования,
- Степень безопасности объекта;
- Инфраструктура объекта;
- Права и управление зданием.
Среди обязательных требований предъявляемых к качественным офисным центрам, можно выделить:
- Месторасположение в центральном деловом районе или в прилегающих к нему других районах, расположенных близко к транспортным развязкам;
- Профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой открытой книги для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения;
- Отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания;
- Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях - не менее 2,7 метра, как минимум в 90% используемой площади;
- Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100м арендуемой офисной площади;
- Энергоснабжение из расчета, по меньшей мере, 50 Вт на 1 м арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное электроснабжением по 1 категории, либо при помощи дизель-генератора;
- Система отопления, вентиляции и кондиционирования по меньшей мере, двухтрубная (1 контур) система с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха);
- Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающей гибкость планировки;
- Оптиковолоконные цифровые телефонные линии, ISDN, Intеrnеt-услуги в здании;
- Коэффициент помещений общего пользования подлежащий к оплате - не более 12%.
